Deutschland: Das deutschlandweit registrierte Transaktionsvolumen in gewerblich genutzte Immobilien ist 2008 mit 19,7 Mrd. Euro um 64 % gegenüber 2007 eingebrochen. Gerade die letzten drei Monate des Jahres – normalerweise das stärkste Quartal – waren geprägt durch eine Art Schockzustand. Bei lediglich 3,2 Mrd. Euro lag in diesem Zeitraum das Volumen, entsprechend einem Anteil von knapp 17 % am Jahresergebnis.
Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH
Neben den Finanzierungsproblemen machte sich in den letzten drei Monaten zusätzlich das Abschwächen auf den Vermietungsmärkten aufgrund des konjunkturellen Einbruchs bemerkbar. „In dieser schwierigen und unsicheren Marktphase sitzen potentielle Verkäufer auf ihren Verlusten, potentielle Käufer warten ab und spekulieren auf weiter sinkende Preise“, so Marcus Lemli, bei Jones Lang LaSalle Deutschland Leiter Capital Markets. „Diese „sit and wait“-Haltung insbesondere der eigenkapitalstarken Investoren wird uns noch eine Weile durch das Jahr 2009 begleiten. Damit dürfte auch das Geschehen auf den deutschen Investmentmärkten im ersten Halbjahr verhalten ausfallen; eine leichte Belebung könnte dann im zweiten Halbjahr eintreten, falls die umfangreichen Zinskorrekturen, Konjunktur- und Stützungsprogramme greifen. Last but not least wird abzuwarten sein, ob es gelingen wird, Liquidität in die Refinanzierungsmärkte zu bekommen. Eine Prognose für das Transaktionsvolumen in 2009 vor diesem Hintergrund gewagt läge leicht unter dem Niveau des vergangenen Jahres“.
Transaktionsvolumen gewerblich genutzte Immobilien 2008. Image: Jones Lang LaSalle
Ein wesentlicher Bremsklotz auf den Immobilien-Investmentmärkten sind weiterhin die aufgrund der Finanzmarktkrise kaum noch gewährten gewerblichen Immobilienkredite durch die Banken. Die wieder positive Differenz zwischen Immobilienrendite und Fremdfinanzierungszins kann aufgrund der stark gestiegenen Bankenmargen nur in den seltensten Fällen zu einem positiven Leverage-Effekt bei Immobilieninvestitionen führen.
Büronachfrage am deutlichsten eingebrochen
Im Rückblick ist die Nachfrage nach Büroimmobilien am stärksten eingebrochen (minus 77% gegenüber 2007). Dennoch machte sie mit knapp 36 % (rund 7 Mrd. Euro) den größten Anteil am Transaktionsvolumen aus. Vor allem das Ausbleiben großvolumiger Büro-Portfoliotransaktionen trug maßgeblich zu diesem Rückgang bei. Einzelhandelsimmobilien kamen auf einen Anteil von 31%, wobei allein die Arcandor-Transaktion im ersten Quartal mit rund 2,2 Mrd. Euro für das Gros dieses Volumens verantwortlich zeichnete. Der Lager- und Logistikimmobilien-Sektor wies ebenfalls deutliche Einbußen auf. Mit einem Minus von 31 % bewegte sich das Transaktionsvolumen bei rund 1,8 Mrd. Euro.
In den sechs Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart wurde 2008 mit rund 7,9 Mrd. Euro (Einzeltransaktionen und lokale Portfolios) deutlich weniger investiert als noch 2007. Das Minus fiel mit 65 % ähnlich aus wie im gesamtdeutschen Vergleich. In Bezug auf das investierte Volumen führt Hamburg die Rangfolge mit rund 1,9 Mrd. Euro an, vor München mit knapp 1,7 Mrd. Im Vergleich zu 2007 überproportional stark eingebrochen ist das Transaktionsvolumen allerdings in Stuttgart, die 2008 registrierten 0,5 Mrd. Euro bedeuten ein Minus von 71 %.
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